住まいを探している人のためのハザードマップ

先週の豪雨の際、万が一を考え高槻の実家に泊まりに行ってきました。
例年は特に心配していなかったのですが
記録的豪雨と聞いていましたし、その日は母が一人になるということで
家族とともに行くことにしました。


実家は私が設計しました。
建て替える前から合わせると50年近く住んでいますが
比較的川に近い場所にありつつもいままで地面が浸水することはありませんでした。
家探しをしているときの話を母が聞かせてくれました。
父は土木の現場技術者でした。
仕事柄関西圏のあちらこちらに行くので交通の便の良いところが条件だったそうです。
一方で土木技術者の目でここは大丈夫、ここはやばいという判断していたと思います。
山に近いところも見に行ったそうですが、最終的には平地で川が近いけど
ここなら大丈夫と言う勘が働いたのでしょう。父に感謝しなければなりません。

＊
家探しの時にこの知見はとても大事だなと思います。
ただし我が家のように身内にその知見を持っている人がいるとは限りません。
そんな時役に立つのが【ハザードマップ】など
土地の災害危険情報や地盤の状況をまとめたサイト・アプリです。
いくつか紹介しましょう。

国土交通省ハザードマップポータルサイト～身のまわりの災害リスクを調べる～
https://disaportal.gsi.go.jp/
ここから家や土地を探している地域のハザードマップを調べることができます。

例えば私の住んでいる高槻では
近くを流れる川ごとにその川が氾濫した場合にどれくらい浸水するかもわかるようになっています。
土砂災害警戒区域も地図でわかります。表示例→わが街高槻ガイド


地盤も含めて状況を知りたい場合は「自分の地盤」があります。
タモリ倶楽部でも紹介されていましたね。
今立っている場所ずばりの安全性が表示されます。
これが一番わかりやすいのではないでしょうか。

無垢の木を使うこと、意外に知られていないそのメリット

息子はmajakkaさんに無垢の木で作ってもらった椅子に座っています。
体が大きくなってちょっと座りづらそうだなと思ったら高さを調整してもらっています。

これが1歳の時↓


そして3歳、背が伸びたおかげでご飯が食べづらそうにしていたので座面をさげることに。
椅子の脚を切って調整してもらいました。


ご覧の通りばっちりの高さで喜んでいます。


最終的には手すりを取って高さをグッと下げて大人が座れる椅子になります。
たびたび買い替えるより安いし、
何より思い出が刻み込まれたものを長く使い続けるのはいいことです。
そんなことを身をもって息子に感じてもらえたらと思っています。
＊
これが木の良いところで、
切ったり削ったり容易に調整することで長く使い続けられるのです。
中古のマンションを年に何軒も見ますが大抵が複合フローリングです。
表面が大きく傷ついていたり剥がれていたりする状態を直そうとするともう張り替えるしかありません。
当時のフローリングは大抵廃番になっているので部分的に張り替えるとつぎはぎになる。
ということで全面張替えで結構なお金がかかります。



無垢のフローリングであれば表面が傷ついても表面を削れば
元の美しい木肌が現れてきます。
表面だけ木の装いをしたフローリングではできない芸当です。
そういう思いから吉永建築デザインスタジオでは予算の許す限り
フローリングは無垢を使うようにしています。
団地のリノベーション、しんかな団地リペアでは
築半世紀を超えた団地をさらにもう半世紀使い続けるために
フローリングは無垢、建具は木製にしています。

新築住宅でどうすれば地震の被害を最小限に抑えられるか

大阪府北部地震の発生を受けて今週、先週と
何らかの被害があった戸建て住宅を確認しに行ってきました。

高槻のスキップフロアハウスは作り付けの本棚から本が落ちて
パソコンとプリンターが壊れたほかは被害は見当たらず。
まだ余震が気になる頃だったので屋根は後日確認することに。
鉄骨造なのでシロアリや腐朽の心配がなく、
壁の中身が見えるようにしているのでもし何かあったとしても発見しやすいようにしています。
構造的にはこれでだいぶ安心です。


大階段のある二世帯住宅では揺れで一か所室内引き戸がレールから外れました。
デザイン的にすっきり見えるように工夫をしていたのですが
通常のおさまりより外れやすいのは確かなのでお客さんのリクエストにより改良することに。
その他には被害は見られませんでした。
塗り仕上げにしている壁にも目視の範囲ではひび割れはありませんでした。
塗装はエスケー化研のベルアートです。
14年経ってもひび割れも劣化もしていないのは驚きです。


道程で高槻と茨木のまちの状況も見てきましたが屋根瓦のずれはあちらこちらで見られました。
今回の地震で最も気になってのは瓦屋根の北摂のひろい家でした。
地震当日に連絡を取るとまったく問題ないとのこと。
信頼できる建材と工法、信頼できる施工がされていれば安心だということを再確認しました。

戸建て住宅の修繕積立金について

前回「マンションそして戸建て住宅の修繕積立金について」の続きです。

今回は戸建ての大規模修繕についてお話ししたいと思います。
戸建て住宅であってもいつかは自宅を大規模に修繕する日がやってきます。
そのための資金は確保していますか？計画的に積み立てていますか？

＊
さて、どれくらいの資金をいつまでに用意すればいいのでしょう。
一戸建てをフルリノベーションしたケースでお話ししましょう。

下記の写真は弊社で設計工事監理を手掛けた長屋の改装
『インナーテラスのある長屋リノベ』です。
戦前築に建てられた延べ床面積24坪、木造2階建ての長屋です。
さて、これで工事費はどの程度だと思いますか？
答えは下にスクロールしてご覧ください。

▼屋根の吹き替え、外壁の塗り替え
→

▼リビングは内装を刷新

↓


▼元キッチンはインナーテラスに改修

↓


▼元玄関にキッチンを移動

↓


▼急勾配だった階段を緩いものに改装
→

▼便所は便器ともどもフル改装
→

改装内容は「屋根の吹き替え」「外壁の塗り替え」「傷んだ構造の補修」
「間取りの変更」「キッチン、トイレ、浴室の刷新」「インテリア仕上げの刷新」など。
工事費は1000万円台前半でした。

同程度の規模の木造住宅であれば大規模修繕にこの程度の金額はかかると考えてよいでしょう。
一度に手を付けないでこつこつ直すとすると40～50年で1000万～1500万円は必要ということになり、
この程度の金額を用意しなければなりません。
ものの本では新築時の工事費程度はかかるともいわれています。

例えば50年で1500万円とすると年30万円ですから月2.5万円程度は積み立てる必要があるということです。
マンションも同程度の修繕積立金が必要と言われています。
マンションは修繕積立金が余計にかかるから一戸建てがいい、という発想は間違いなのです。

これから建てる人は当初からそれを織り込んで将来のお金の計画を立てるべきなのです。
一戸建てで月々のローンや固定資産税以外にも。
すでに建てた人も要確認です。

吉永建築デザインスタジオより大阪北部地震を受けてのご報告

大阪北部地震に被災されたみなさまにお見舞い申し上げます。
高槻にある弊社は多少本が落ちた程度で人も設備にも被害らしい被害はありませんでした。

昨日は朝より自宅マンションにて自主防災会会長としてマンション内の安否確認を行い
事務所の被災状況を確認するとともに午後は家族と自宅にて過ごしておりました。
自宅マンションは今のところ目立った被害はなく
ガス、水道、エレベーターとも使える状態です。家族、親類も無事です。

過去手掛けたお宅については室内建具のガラスが割れたという連絡はありましたが
連絡がついている範囲では重大な問題は起きていないようです。
連絡できなかった他のお宅にも随時連絡する予定です。

余震を警戒しつつも本日は通常営業の予定です。
震度5弱を超える地震が発生した場合は
自宅マンションの自主防災会長の任を優先し、臨時休業する場合もございます。

関西の方々は引き続き余震にお気を付けください。
ほかの地域の方々もこの機に防災対策の備えを。

マンションそして戸建て住宅の修繕積立金について

昨今、マンションの大規模修繕の積立金不足を懸念する記事をよく目にします。

Yahooニュースより

「タワマン」住民が悲鳴を上げた「修繕費が足りない！」（上）
「タワマン」住民が悲鳴を上げた「修繕費が足りない！」（下）

この記事では“タワーマンションが”という書き方になっていますが実は
どんな規模の分譲マンションでもありえる話です。
国交省の示している目安どおり5年ごとに見直せば防げるのでまだ行っていないマンションは
速やかに実行するべきです。

私はさくら事務所のパートナーとしてこの大規模修繕の見直し業務も行っています。
大規模修繕およびその修繕積立金について心配なこと不明なことなどありましたら
どうぞ頼りにしてください。
さくら事務所関西の連絡先などはこちら→

わからないことだらけでしょうがまずは一歩進んでみましょう。
まずは専門家に相談するところからでも。

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さてここからは、あぁマンションの話かと無関係に読んでいる戸建て持ち家の人へのお話です。
戸建て住宅であってもいつかは自宅を大規模に修繕する日がやってきます。
そのための資金は確保していますか？計画的に積み立てていますか？
次回は戸建ての大規模修繕についてお話ししたいと思います。

続く→