2019年3月10日日曜日

施工不良を防ぐお役目

今回は工事監理者という聞きなれないお役目についてのお話し

施工不良問題が起こると世間的には工務店は何をしているのだ!と話題になるわけですが、
一方で設計業界の中では「工事監理者は何をしているのだ」が話題となります。

工事監理者は施工不良を防ぐ重要なお役目です。
工事監理者が図面通りに工事がされているかどうかをチェックすることで施工不良を防ぎます。
建築基準法、建築士法で以下の様に規定されています。
●建築士法第18条3項
建築士は、工事監理を行う場合において、
工事が設計図書のとおりに実施されていないと認めるときは、
直ちに、工事施工者に対して、その旨を指摘し、
当該工事を設計図書のとおりに実施するよう求め、
当該工事施工者がこれに従わないときは、その旨を建築主に報告しなければならない。

●建築士法第2条8項
この法律で「工事監理」とは、その者の責任において、工事を設計図書と照合し、
それが設計図書のとおりに実施されているかいないかを確認することをいう。

建築主は(ほぼすべての建築工事にて)工事監理者を定めなけれなならないことが法律で決まっています。
建築基準法で以下の様に規定されています。
●建築基準法第5条の6 
4.建築主は、第一項に規定する工事をする場合においては[中略]
 規定に基づく条例に規定する建築士である工事監理者を定めなければならない。
5.前項の規定に違反した工事は、することができない。

え?「定めなければならない」?!
定めなければ工事をすることができないのに決めた覚えがない…という方でも
注文住宅の場合ならばいつの間にか決められているのです。
だれが工事監理者をつとめているかは確認申請書類に記されています。

どの工事にもこの工事監理者がいて図面通り、確認申請通り工事されているか
チェックしているので施工不良、少なくとも「図面と異なる」ことは理屈としては起こりにくいはずです。
しかし重要なお役目の割に設計者や現場監督に比べるとその存在は薄い…
これがありえない施工不良が頻発する原因の一つなのです。

工事監理者が必ずいるはずなのに施工不良が起こることがある。なぜ起こるのか。
それは工事監理者が十分に工事監理をしていない名ばかり工事監理者であることが考えられます。
設計施工が一緒の場合など工事監理者が、
工事を行う工務店や関連の業者の場合はそうなる可能性が高くなります。

設計と施工が別の場合は設計事務所が工事監理も引き続き行うことが多いので
設計施工一括の場合に比べて施工不良防止がしやすくなります。

では設計施工一括の場合はどうしようもないのでしょうか。
その場合は工事チェックだけを手がける設計事務所に頼む手があります。
参考)さくら事務所関西|新築工事チェック
すでに工事監理者が決まっている場合は法的な意味での工事監理はできませんが
第三者的にチェックを行うことで施工不良を防ぐことができます。

2019年2月17日日曜日

[再掲]収益のための木造3階建てアパートを建設するときに気をつけること

レオパレスの施工不良問題(不良以前の問題と思いますが…)が話題になっています。

ちょうど一年前の今頃、投資用アパートの設計依頼が数件問い合わせがありました。
アパート投資が盛んであることは聞いていましたが実績が少ない弊社に話が来るとは
そんなに忙しいのだろうかと思って相談に乗っていました。

しかしお話を聞くうち、これは相当あちらこちらで断られているのではと思うようになりました。
なにしろご希望の予算がご希望の規模に比べてあまりにも少ない…。

そのうちの一つの依頼者さんは
“この坪単価で前に建てたことがあるから大丈夫”と参考図面を送ってきたのですが
それを見るといやいやその坪単価では無理無理という内容。
でも建ったというのだから工務店は赤字覚悟でやったか、
なんらかの手を抜いていたのではないかと…。
結局、こちらから断ったり、予算が少ない旨伝えるとパッタリと連絡が来なくなったりで
どれも仕事になりませんでした。

そんなことがあった時に書いたブログを再掲します。


ここ最近、収益のための木造3階建てアパートの相談が来ますが
毎回、ご希望の工事単価に驚かされています。

今までの経験では木造の戸建て住宅で一坪当たり60万円以上は欲しいところ。
ローコストの場合でも建物のクオリティを考えると坪50万円が限界と考えています。
それが法律上の規制が厳しいアパートとなれば戸建て住宅よりスペックが上がらざるを得ません。
また、一戸づつお風呂、キッチンを備えるので同じ面積であっても工事費は自然と高くなります。
となるとアパートでは坪70万円以上は必要と考えています。

ところが依頼者のご希望は判を押したように一坪当たり40万円以下なのです。
なぜかと思って[木造3階建てアパート、工事費]で検索してみると
その金額で設計施工している業者が何社かありました。
この業者の金額を参考にしてそれくらいでできるだろうと思われているのでしょう。

工事費坪40万円で木造3階建てアパートを建てられるのか。
たしかにその金額でもできるかもしれません。

ただし…

その1|施工する工務店の質が保証できません
過去極端に工事費が安い工務店に工事を依頼したことがありますが、
工事後のアフターケアの対応が悪かった経験があります。
投資のためとなれば建物を長期にわたりメンテナンスをしていかなければなりません。
工務店のアフターケアに対する姿勢の善し悪しはアパートの経営の善し悪しにつながります。
建設中は一生懸命であっても引き渡すと建物に興味がなくなる工務店は残念ながら存在します。

その2|ありきたりのアパートになります
前述の安く設計施工を行う業者ではなく、
設計事務所に設計を依頼するということは
他のアパートと差異化を図る意図があってのことと思います。

坪40万円以下という金額でアパートを建設しようとすると
おそらく「同じ」仕様の建物を年に何棟も建設する想定でなければ不可能でしょう。
そんな業者のアパートと差異化を図ろうとするならば「特別」なことをする必要があります。
ということは彼らと同じ単価ではご希望のアパートは不可能ということになります。




2018年12月22日土曜日

設計事例『光天井のあるリビング』

吉永建築デザインスタジオホームページに設計事例を追加しました。
昼なお暗いリビングを光天井で明るく照らすための改装です。

『光天井のあるリビング』


改装前のリビングは日中でも照明をつけないといけない状態でした。
南側に隣家が建ち、リビングが1階の奥まった位置にあるためです。
一方2階には十分日があたっていたのでこの光を利用することにしました。
2階の床に穴をあけ、そこから1階に光を導くように光天井を設けました。



吹き抜けにするという手もあるのですが2階の子供部屋が狭くなるので光を通す床材を張ることにしました。
半透明のFRPグレーチングを置き、その上にくもり加工をしたポリカーボネイト板を敷きました。
人影がわかる程度なので下からのぞかれている感は少ないと思われます。


こちらは2階の様子です。
床が水色になっている部分から光を取り込んでいます。
FRPグレーチングはもともと床材をしてつくられたものなので
上を歩いても強度的に問題ありません。


おかげでダイニングテーブルにも日光が降り注ぐようになりました。
ご家族の毎日を明るく照らしますように。

2018年12月2日日曜日

[再掲]DIYでの自宅の窓断熱

昨年冬に行ったDIYでの自宅の窓断熱について
夏の断熱効果もあるのでは(+ずぼら)と貼りっぱなしのまま1年過ごしました。
日差しを結構防ぐことができたので
室内環境には夏冬関わらす貢献したのではと思います。
両面テープがはがれかけてきたので
本格的な冬に備えてそろそろメンテナンスをしなければ。

参考に3月に書いた記事を再掲します。
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3月に入り関西ではだいぶ寒さもゆるんで参りました。
さて、ひと冬終わろうとしているところで
12月からはじめたわが家の窓断熱の効果のほどを報告したいと思います。

今までの経緯
[DIYでの窓断熱]
[DIYでの窓断熱 その後]






発泡スチロールを窓の大きさに切って両面テープで貼り付けるだけでしたが結果は上々でした。

例年は掛け布団と毛布、そしてパネルヒーターをつけて寝ていました。
それでも寒く、顔が冷たいのはどうしようもありませんでした。
もちろん窓の結露もひどい。

しかし今年は掛け布団で十分。時には暑いほど。
ガラス面からの冷気が押さえられたことが大きかったようです。
昨年までは室内に畳二枚の大きさのパネル“クーラー”があるような状態でしたからね。
ガラス面が室内の空気にふれにくいおかげで結露を抑える効果もありました。

断熱材とガラス面の間にカビが発生しないか心配だったのですが
鉛筆でちょんちょんと書いた程度の大きさしか発生しませんでした。


室内が暗くなる、窓の開閉がやりにくくなる、ということはありましたが、
この窓には元々障子が入っていたのでその代わりと思えば気にならなかったし、
換気のときくらいあけることがなかったので支障はありませんでした。

条件が同じ部屋ならDIYの手間や工費と断熱性能を考えるととても効果あり、
といったところです。
参考になればさいわいです。






2018年11月11日日曜日

自邸のカラマツ外壁を補修する

高槻のスキップフロアハウスのカラマツ外壁を補修することにしました。
こちらは竣工時の様子↓


使用したカラマツは木童の南波から松。塗装はキシラデコール白木やすらぎ塗っています。

毎年(といいつつさぼった年もありましたが…)自分たちで塗りなおしていました。
そのためにカラマツは脚立で手が届く範囲のみ張っています。
使用した塗装はコーナンで売っていた水性木材保護塗料です。



これで結構もっていたのですが10年過ぎると痛みが目立つようになってきました。
特に地面から跳ね返った雨水があたる足元付近。



そして15年目を迎える今年、
いよいよ工務店を入れて本格的に補修することにしました。
痛みが激しい箇所は張り替えて塗装を塗りなおします。

いままでは木の質感がわかるようにクリア塗装だったのですが
張りなおした箇所との差が出てしまうので今回は色を付けます。
何色が似合うだろう?さて、どうなるかは後日。

2018年10月14日日曜日

「大改造!!劇的ビフォーアフター」団地リフォームを見て 3

前回の続きです。

性能や安全性について疑問に思った点もありました。

フローリングの代わりに杉の集成材を張っていました。
これはなかなかいいアイデアだと感心しました。
ならばなぜみな使わないのかというと反る可能性があるからです。
単板の無垢板ではないので少ないとは思いますが気を付ける必要があります。
その点、あの細い釘で反りを押さえられるのか心配です。
本来隠し釘は家具などで軽い材料を接着剤でとめるときの仮止め用の釘ですから。

浴室で床タイルの隙間から水が床下に漏れていくので心配と説明されていました。
リフォームではそのタイルの上に単にモルタルを敷いてタイルを張りなおしていましたが
漏水を心配するのではあればその前に防水を施工する必要があります。
単に貼りなおしてもタイルの隙間から同様に水は床下に流れます。
ローコストだからそこに目をつむったのだとは思いますが。


弊社が手掛けた団地リノベーション『新金岡団地の白いワンルーム』では
浴室の防水性を高めつつローコストを図るためにタイルを撤去し防水をそのまま仕上げにしました。
ローコストだから性能は二の次でいい、というわけにはいかないのです。