2019年7月8日月曜日

中古マンションのススメ、大規模修繕の視点から

吉永建築デザインスタジオは中古マンション購入+リノベーションする
お客様のために物件探しからお手伝いしています。


昨今、タワーマンションに関する報道の中で
将来適切に大規模修繕が行われないために廃墟化する可能性があることが
繰り返し取り上げられています。
資金と工事内容を吟味した計画がされていればタワーマンションであっても廃墟化することはありませんし
しっかり計画されていなければ低中層のマンションでも起こりえることです。

新築マンションだけの話ではなく中古マンションにも当てはまりますが、
この問題に関していえば実は中古マンションの方が有利な立場にあります。

なぜなら新築マンションの場合、購入時に
大規模修繕の計画がきちんとされているかどうかを調べる術がないからです。
購入時に計画自体を見ることはできます。
しかしそれが適切な計画かどうかを調べるには
建物の図面や仕様の確認、工事にかかる金額の精査が必要です。
プロであっても数週間はかかる作業になるので、購入前に調べつくすのはかなり難しいです。

では、中古マンションの方はどうでしょう。(続く)











2019年6月8日土曜日

ユニオン設計との業務提携のお知らせ

この度、吉永建築デザインスタジオはユニオン設計と業務提携を行うこととなりました。

住宅から園舎まで、開発からインスペクションまで幅広く手がけるユニオン設計、
団地などニッチな分野を掘り下げる吉永建築デザインスタジオ。
お互いの得意分野を掛け合わせることでより広くより深くまちと建築に向き合っていきます。

それぞれ持ち味発揮させて楽しくためになるお仕事をバンバン進めていきますよ!
今後ともよろしくお願いいたします。


写真提供|ユニオン設計



2019年4月27日土曜日

ゴールデンウイーク中の営業について

弊社、ゴールデンウイーク中の営業については以下のとおりです。

*打ち合わせや現地視察
4月29日から5月6日までお休みとさせていただきます。

*メールによるお問い合わせ
連休中も変わらず対応させていただきます。

*電話によるお問い合わせ
連休中も対応させていただきますが、連絡が取りづらい場合もございます。
ご容赦ください。

2019年4月14日日曜日

消費税増税までに今から間に合うのか


先日、住宅取得に関する制度改正の説明会に参加してきました。
省エネ基準などもろもろのテーマの中で特に聞いてみたかったのは消費税増税のこと。

簡単にまとめると
1)10月の増税以降引き渡しを受ける場合は消費税は10%
2)ただし、4月までに工事請負契約を締結した場合は10月以降引き渡しでも8%でOK
となっています。

では実際現時点(4月中旬)でスケジュール的に可能なのでしょうか。
○戸建て住宅の場合
・戸建て住宅の工期は半年程度です。4月以降着工ですと
 10月引き渡しは不可能もしくはぎりぎりになります。
 駆け込み需要で職人の不足も予想されますので10%を逃れるのはとても難しいです。
・これから設計をはじめるとなるとなおさらです。

○リノベーションの場合
工期は建物の構造や規模にもよります。
マンションのフルリノベーションで2ヶ月程度でしょうか。

設計はフルリノベで3ヶ月はほしいところ
マンションのフルリノベーションの場合、
設計は3ヶ月、工事2ヶ月は欲しいところですので余裕を見て半年といったところでしょうか。
となるともうアクションを起こさないと間に合わないかもしれません。
物件購入からとなると改装の内容によっては厳しそうです。

戸建ての場合もリノベーションの場合もギリギリになりそうなら10月引き渡しにこだわらない方が賢明です。
駆け込み需要でどこの施工業者も忙しいはずです。万が一で工期が間に合わない可能性もありますし、
間に合わせるあまり施工が荒くなっても困ります。
それでもなんとかーという方はご相談にのりますのでまずはご連絡ください。

2019年3月10日日曜日

施工不良を防ぐお役目

今回は工事監理者という聞きなれないお役目についてのお話し

施工不良問題が起こると世間的には工務店は何をしているのだ!と話題になるわけですが、
一方で設計業界の中では「工事監理者は何をしているのだ」が話題となります。

工事監理者は施工不良を防ぐ重要なお役目です。
工事監理者が図面通りに工事がされているかどうかをチェックすることで施工不良を防ぎます。
建築基準法、建築士法で以下の様に規定されています。
●建築士法第18条3項
建築士は、工事監理を行う場合において、
工事が設計図書のとおりに実施されていないと認めるときは、
直ちに、工事施工者に対して、その旨を指摘し、
当該工事を設計図書のとおりに実施するよう求め、
当該工事施工者がこれに従わないときは、その旨を建築主に報告しなければならない。

●建築士法第2条8項
この法律で「工事監理」とは、その者の責任において、工事を設計図書と照合し、
それが設計図書のとおりに実施されているかいないかを確認することをいう。

建築主は(ほぼすべての建築工事にて)工事監理者を定めなけれなならないことが法律で決まっています。
建築基準法で以下の様に規定されています。
●建築基準法第5条の6 
4.建築主は、第一項に規定する工事をする場合においては[中略]
 規定に基づく条例に規定する建築士である工事監理者を定めなければならない。
5.前項の規定に違反した工事は、することができない。

え?「定めなければならない」?!
定めなければ工事をすることができないのに決めた覚えがない…という方でも
注文住宅の場合ならばいつの間にか決められているのです。
だれが工事監理者をつとめているかは確認申請書類に記されています。

どの工事にもこの工事監理者がいて図面通り、確認申請通り工事されているか
チェックしているので施工不良、少なくとも「図面と異なる」ことは理屈としては起こりにくいはずです。
しかし重要なお役目の割に設計者や現場監督に比べるとその存在は薄い…
これがありえない施工不良が頻発する原因の一つなのです。

工事監理者が必ずいるはずなのに施工不良が起こることがある。なぜ起こるのか。
それは工事監理者が十分に工事監理をしていない名ばかり工事監理者であることが考えられます。
設計施工が一緒の場合など工事監理者が、
工事を行う工務店や関連の業者の場合はそうなる可能性が高くなります。

設計と施工が別の場合は設計事務所が工事監理も引き続き行うことが多いので
設計施工一括の場合に比べて施工不良防止がしやすくなります。

では設計施工一括の場合はどうしようもないのでしょうか。
その場合は工事チェックだけを手がける設計事務所に頼む手があります。
参考)さくら事務所関西|新築工事チェック
すでに工事監理者が決まっている場合は法的な意味での工事監理はできませんが
第三者的にチェックを行うことで施工不良を防ぐことができます。

2019年2月17日日曜日

[再掲]収益のための木造3階建てアパートを建設するときに気をつけること

レオパレスの施工不良問題(不良以前の問題と思いますが…)が話題になっています。

ちょうど一年前の今頃、投資用アパートの設計依頼が数件問い合わせがありました。
アパート投資が盛んであることは聞いていましたが実績が少ない弊社に話が来るとは
そんなに忙しいのだろうかと思って相談に乗っていました。

しかしお話を聞くうち、これは相当あちらこちらで断られているのではと思うようになりました。
なにしろご希望の予算がご希望の規模に比べてあまりにも少ない…。

そのうちの一つの依頼者さんは
“この坪単価で前に建てたことがあるから大丈夫”と参考図面を送ってきたのですが
それを見るといやいやその坪単価では無理無理という内容。
でも建ったというのだから工務店は赤字覚悟でやったか、
なんらかの手を抜いていたのではないかと…。
結局、こちらから断ったり、予算が少ない旨伝えるとパッタリと連絡が来なくなったりで
どれも仕事になりませんでした。

そんなことがあった時に書いたブログを再掲します。


ここ最近、収益のための木造3階建てアパートの相談が来ますが
毎回、ご希望の工事単価に驚かされています。

今までの経験では木造の戸建て住宅で一坪当たり60万円以上は欲しいところ。
ローコストの場合でも建物のクオリティを考えると坪50万円が限界と考えています。
それが法律上の規制が厳しいアパートとなれば戸建て住宅よりスペックが上がらざるを得ません。
また、一戸づつお風呂、キッチンを備えるので同じ面積であっても工事費は自然と高くなります。
となるとアパートでは坪70万円以上は必要と考えています。

ところが依頼者のご希望は判を押したように一坪当たり40万円以下なのです。
なぜかと思って[木造3階建てアパート、工事費]で検索してみると
その金額で設計施工している業者が何社かありました。
この業者の金額を参考にしてそれくらいでできるだろうと思われているのでしょう。

工事費坪40万円で木造3階建てアパートを建てられるのか。
たしかにその金額でもできるかもしれません。

ただし…

その1|施工する工務店の質が保証できません
過去極端に工事費が安い工務店に工事を依頼したことがありますが、
工事後のアフターケアの対応が悪かった経験があります。
投資のためとなれば建物を長期にわたりメンテナンスをしていかなければなりません。
工務店のアフターケアに対する姿勢の善し悪しはアパートの経営の善し悪しにつながります。
建設中は一生懸命であっても引き渡すと建物に興味がなくなる工務店は残念ながら存在します。

その2|ありきたりのアパートになります
前述の安く設計施工を行う業者ではなく、
設計事務所に設計を依頼するということは
他のアパートと差異化を図る意図があってのことと思います。

坪40万円以下という金額でアパートを建設しようとすると
おそらく「同じ」仕様の建物を年に何棟も建設する想定でなければ不可能でしょう。
そんな業者のアパートと差異化を図ろうとするならば「特別」なことをする必要があります。
ということは彼らと同じ単価ではご希望のアパートは不可能ということになります。