2018年4月26日木曜日

中古アパートを買ってリノベーション

前回「収益のための木造3階建てアパートの工事費」からの続き

収益型アパートを持つための手段として新築する手もありますが
もう一つ既存の中古アパートを買ってリノベーションして運営するという手もあります。

実例として本を一つ紹介しましょう。
人生を切り開く「1億円」投資思考 ―貯金50万円からはじめる、「ワッキー流・不動産投資術」
中古アパートを買って水周りや外壁などポイントに絞ってリノベーションし、
募集中の部屋をただ空き部屋にするのではなくモデルルーム化することで
“利回り30%超”の物件とした方のお話です。

建物だけでなく植栽にも手を入れるなど
タイトルの一獲千金感とは違って著者の脇田さんの行ったことは
実にこまやかでお客さんに対してのホスピタリティーを感じます。
これは新築であろうと中古であろうと大家業の基本ですので
収益型アパートを持とうとする方は必ず読んでおくほうがよいでしょう。



また、blue studioのようにあえてレトロに改装することで
木賃アパートの古さを生かしたリノベーションも人気のようです。
参考)nana|小さな街のアパルトマン(blue studioホームページより)


現在の日本は住宅を造りすぎて余っている状態です。
ただ家賃が安くするだけで満室に出来る保証はありません。

そんな中で空き家の無い経営しようと思えば
質のよいアパートをつくらなければなりません。
とすると新築工事費を極端に抑えることは
長期的な収益を考えると得策ではないのではないと思います。

また、新築するだけでなく
有効に活用されていないアパートをリノベーションにより再生させる手もあります。

質の良いアパートを造ること、空き家問題を解決すること、
それは日本の将来のためにもなるのです。
私は収益のためのアパートを設計するならこの意見に共感できる人からの依頼で行いたい。
そのように思います。

2018年4月25日水曜日

収益のための木造3階建てアパートの工事費

前回「収益のための木造3階建てアパートを建設するときに気をつけること」の続きです。

工事費坪40万円で木造3階建てアパートを建てられるのか。
たしかにその金額でもできます。

ただし…

その1|施工する工務店の質が保証できません
過去極端に工事費が安い工務店に工事を依頼したことがありますが、
工事後のアフターケアの対応が悪かった経験があります。
投資のためとなれば建物を長期にわたりメンテナンスをしていかなければなりません。
工務店のアフターケアに対する姿勢の善し悪しはアパートの経営の善し悪しにつながります。
建設中は一生懸命であっても引き渡すと建物に興味がなくなる工務店は残念ながら存在します。

その2|ありきたりのアパートになります
前述の安く設計施工を行う業者ではなく、
設計事務所に設計を依頼するということは
他のアパートと差異化を図る意図があってのことと思います。

坪40万円以下という金額でアパートを建設しようとすると
おそらく「同じ」仕様の建物を年に何棟も建設する想定でなければ不可能でしょう。
そんな業者のアパートと差異化を図ろうとするならば「特別」なことをする必要があります。
ということは彼らと同じ単価ではご希望のアパートは不可能ということになります。


それはわかる。しかしそれでもそれくらいの予算感で収益型アパートを持ちたいという方へ。
中古アパート購入、リノベーションするという手もあります。(続く)

2018年4月24日火曜日

収益のための木造3階建てアパートを建設するときに気をつけること

ここ最近、収益のための木造3階建てアパートの相談が来ますが
毎回、ご希望の工事単価に驚かされています。

今までの経験では木造の戸建て住宅で一坪当たり60万円以上は欲しいところ。
ローコストの場合でも建物のクオリティを考えると坪50万円が限界と考えています。
それが法律上の規制が厳しいアパートとなれば戸建て住宅よりスペックが上がらざるを得ません。
また、一戸づつお風呂、キッチンを備えるので同じ面積であっても工事費は自然と高くなります。
となるとアパートでは坪70万円以上は必要と考えています。

ところが依頼者のご希望は判を押したように一坪当たり40万円以下なのです。
なぜかと思って[木造3階建てアパート、工事費]で検索してみると
その金額で設計施工している業者が何社かありました。
この業者の金額を参考にしてそれくらいでできるだろうと思われているのでしょう。

たしかにその金額でもできます。ただし…(次回に続く)










2018年4月21日土曜日

芥川商店街内のセレクトショップWonderful Table

家族でWonderful Tableへ。
ワンダフルな食や器を集めた芥川商店街内のセレクトショップです。
吉永建築デザインスタジオが設計を手がけました。


自宅の近所なのでちょくちょく顔を出しに行きます。
店先には有機野菜が並びます。
合板で作った箱棚がいい具合に痛んできました。

最近ドリンクの販売も始まりました。
これからの季節、じゃばらソーダや梅ジュースが楽しみです。
[Wonderful Table facebookページ]



2018年3月28日水曜日

『住む。』に高倉台団地でのリノベーションが掲載

住宅誌『住む。』の春号に「高倉台団地の暮しのハコ301」が掲載されました。
物件探しから、設計工事監理そしてDIYワークショップの企画まで関わった団地のリノベーションです。

ほかにももう一軒団地のリノベーション事例が掲載されていますが、
どちらとも住まい手の生活哲学が反映されいて興味深く思いました。
いま、団地を選ぶ人は暮らし方をきちんと考えている人なんだなと。

参考)吉永建築デザインスタジオホームページより「高倉台団地の暮しのハコ301」
住まい手の中原さんによる紹介ページ「団地から。プロジェクト in 高倉台








2018年3月22日木曜日

『日刊住まい』に竹の台団地リノベ事例掲載

『日刊住まい』に「竹の台団地の白い家」が取り上げられました。

石黒智子さんの厨房を参考にしたステンレスのオーダーキッチンや
ご家族の暮らしへのこだわりを実現するために行ったリノベーションの工夫が紹介されています。


『日刊住まい|お宅拝見!』:昭和の団地を大胆リノベーション。機能美キッチンが家の主役!