[再掲]収益のための木造3階建てアパートを建設するときに気をつけること

レオパレスの施工不良問題（不良以前の問題と思いますが…）が話題になっています。

ちょうど一年前の今頃、投資用アパートの設計依頼が数件問い合わせがありました。
アパート投資が盛んであることは聞いていましたが実績が少ない弊社に話が来るとは
そんなに忙しいのだろうかと思って相談に乗っていました。

しかしお話を聞くうち、これは相当あちらこちらで断られているのではと思うようになりました。
なにしろご希望の予算がご希望の規模に比べてあまりにも少ない…。

そのうちの一つの依頼者さんは
“この坪単価で前に建てたことがあるから大丈夫”と参考図面を送ってきたのですが
それを見るといやいやその坪単価では無理無理という内容。
でも建ったというのだから工務店は赤字覚悟でやったか、
なんらかの手を抜いていたのではないかと…。
結局、こちらから断ったり、予算が少ない旨伝えるとパッタリと連絡が来なくなったりで
どれも仕事になりませんでした。

そんなことがあった時に書いたブログを再掲します。

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ここ最近、収益のための木造3階建てアパートの相談が来ますが
毎回、ご希望の工事単価に驚かされています。

今までの経験では木造の戸建て住宅で一坪当たり60万円以上は欲しいところ。
ローコストの場合でも建物のクオリティを考えると坪50万円が限界と考えています。
それが法律上の規制が厳しいアパートとなれば戸建て住宅よりスペックが上がらざるを得ません。
また、一戸づつお風呂、キッチンを備えるので同じ面積であっても工事費は自然と高くなります。
となるとアパートでは坪70万円以上は必要と考えています。

ところが依頼者のご希望は判を押したように一坪当たり40万円以下なのです。
なぜかと思って[木造3階建てアパート、工事費]で検索してみると
その金額で設計施工している業者が何社かありました。
この業者の金額を参考にしてそれくらいでできるだろうと思われているのでしょう。

工事費坪40万円で木造3階建てアパートを建てられるのか。
たしかにその金額でもできるかもしれません。

ただし…

その1｜施工する工務店の質が保証できません
過去極端に工事費が安い工務店に工事を依頼したことがありますが、
工事後のアフターケアの対応が悪かった経験があります。
投資のためとなれば建物を長期にわたりメンテナンスをしていかなければなりません。
工務店のアフターケアに対する姿勢の善し悪しはアパートの経営の善し悪しにつながります。
建設中は一生懸命であっても引き渡すと建物に興味がなくなる工務店は残念ながら存在します。

その2｜ありきたりのアパートになります
前述の安く設計施工を行う業者ではなく、
設計事務所に設計を依頼するということは
他のアパートと差異化を図る意図があってのことと思います。

坪４０万円以下という金額でアパートを建設しようとすると
おそらく「同じ」仕様の建物を年に何棟も建設する想定でなければ不可能でしょう。
そんな業者のアパートと差異化を図ろうとするならば「特別」なことをする必要があります。
ということは彼らと同じ単価ではご希望のアパートは不可能ということになります。

設計事例『光天井のあるリビング』

吉永建築デザインスタジオホームページに設計事例を追加しました。
昼なお暗いリビングを光天井で明るく照らすための改装です。

『光天井のあるリビング』


改装前のリビングは日中でも照明をつけないといけない状態でした。
南側に隣家が建ち、リビングが1階の奥まった位置にあるためです。
一方2階には十分日があたっていたのでこの光を利用することにしました。
2階の床に穴をあけ、そこから1階に光を導くように光天井を設けました。



吹き抜けにするという手もあるのですが2階の子供部屋が狭くなるので光を通す床材を張ることにしました。
半透明のFRPグレーチングを置き、その上にくもり加工をしたポリカーボネイト板を敷きました。
人影がわかる程度なので下からのぞかれている感は少ないと思われます。


こちらは2階の様子です。
床が水色になっている部分から光を取り込んでいます。
FRPグレーチングはもともと床材をしてつくられたものなので
上を歩いても強度的に問題ありません。


おかげでダイニングテーブルにも日光が降り注ぐようになりました。
ご家族の毎日を明るく照らしますように。

[再掲]DIYでの自宅の窓断熱

昨年冬に行ったDIYでの自宅の窓断熱について
夏の断熱効果もあるのでは（+ずぼら）と貼りっぱなしのまま1年過ごしました。
日差しを結構防ぐことができたので
室内環境には夏冬関わらす貢献したのではと思います。
両面テープがはがれかけてきたので
本格的な冬に備えてそろそろメンテナンスをしなければ。

参考に3月に書いた記事を再掲します。
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3月に入り関西ではだいぶ寒さもゆるんで参りました。
さて、ひと冬終わろうとしているところで
12月からはじめたわが家の窓断熱の効果のほどを報告したいと思います。

今までの経緯
[DIYでの窓断熱]
[DIYでの窓断熱　その後]





発泡スチロールを窓の大きさに切って両面テープで貼り付けるだけでしたが結果は上々でした。

例年は掛け布団と毛布、そしてパネルヒーターをつけて寝ていました。
それでも寒く、顔が冷たいのはどうしようもありませんでした。
もちろん窓の結露もひどい。

しかし今年は掛け布団で十分。時には暑いほど。
ガラス面からの冷気が押さえられたことが大きかったようです。
昨年までは室内に畳二枚の大きさのパネル“クーラー”があるような状態でしたからね。
ガラス面が室内の空気にふれにくいおかげで結露を抑える効果もありました。

断熱材とガラス面の間にカビが発生しないか心配だったのですが
鉛筆でちょんちょんと書いた程度の大きさしか発生しませんでした。


室内が暗くなる、窓の開閉がやりにくくなる、ということはありましたが、
この窓には元々障子が入っていたのでその代わりと思えば気にならなかったし、
換気のときくらいあけることがなかったので支障はありませんでした。

条件が同じ部屋ならDIYの手間や工費と断熱性能を考えるととても効果あり、
といったところです。
参考になればさいわいです。

自邸のカラマツ外壁を補修する

高槻のスキップフロアハウスのカラマツ外壁を補修することにしました。
こちらは竣工時の様子↓


使用したカラマツは木童の南波から松。塗装はキシラデコール白木やすらぎ塗っています。

毎年（といいつつさぼった年もありましたが…）自分たちで塗りなおしていました。
そのためにカラマツは脚立で手が届く範囲のみ張っています。
使用した塗装はコーナンで売っていた水性木材保護塗料です。



これで結構もっていたのですが10年過ぎると痛みが目立つようになってきました。
特に地面から跳ね返った雨水があたる足元付近。



そして15年目を迎える今年、
いよいよ工務店を入れて本格的に補修することにしました。
痛みが激しい箇所は張り替えて塗装を塗りなおします。

いままでは木の質感がわかるようにクリア塗装だったのですが
張りなおした箇所との差が出てしまうので今回は色を付けます。
何色が似合うだろう？さて、どうなるかは後日。

「大改造!!劇的ビフォーアフター」団地リフォームを見て 3

前回の続きです。

性能や安全性について疑問に思った点もありました。

フローリングの代わりに杉の集成材を張っていました。
これはなかなかいいアイデアだと感心しました。
ならばなぜみな使わないのかというと反る可能性があるからです。
単板の無垢板ではないので少ないとは思いますが気を付ける必要があります。
その点、あの細い釘で反りを押さえられるのか心配です。
本来隠し釘は家具などで軽い材料を接着剤でとめるときの仮止め用の釘ですから。

浴室で床タイルの隙間から水が床下に漏れていくので心配と説明されていました。
リフォームではそのタイルの上に単にモルタルを敷いてタイルを張りなおしていましたが
漏水を心配するのではあればその前に防水を施工する必要があります。
単に貼りなおしてもタイルの隙間から同様に水は床下に流れます。
ローコストだからそこに目をつむったのだとは思いますが。

＊
弊社が手掛けた団地リノベーション『新金岡団地の白いワンルーム』では
浴室の防水性を高めつつローコストを図るためにタイルを撤去し防水をそのまま仕上げにしました。
ローコストだから性能は二の次でいい、というわけにはいかないのです。

「大改造!!劇的ビフォーアフター」団地リフォームを見て 2

前回の続きです。

番組を見ているとローコストの割に
逆効果ではないかと思われることもいくつかありました。

ローコストの時、解体費用額は地味に効いてきます。
番組内でLDKの解体の時に「これで120万」と言っていたのは冗談としても
この広さであれば20万～30万円は必要と思われます。
加えて解体時に痛めたところの補修費用もかかるので
費用を抑えるためにはなるべく解体箇所を減らすのがセオリーです。
その点からみるとちょっと壊し過ぎかなと。

ホームシアターにした部屋は押し入れを改造したほうがローコストだったと思います。
コンクリートのままだと音が響くということで
一枚400円程度のマットを貼っていましたが
50枚程度は張っていたので2万円はかかっているでしょう。
それならばボードを一枚張った方が安く済むような気がしますし、
押入れをそのまま残していれば響きを抑える効果があったでしょう。

＊
また防湿のために床下にゼオライトを敷いていましたが
予算のバランス的に疑問を持ちました。

木造戸建ての場合は地面や床下に通じた空気からくる湿気を押さえるので意味があります。
しかし、この団地の建て方ですと地面から床までは十分距離があるので
地面から床下に湿気が上がってくることはほとんどありませんし
コンクリートの床と床面の隙間に外気は入ってこないので
こちらも防湿を考えないといけないほど湿気が入るとは考えにくいです。

一袋たった1000円とはいえ10袋程度は使ったでしょうからそこで1万円はかかっていますが
それほど湿気対策をしなくていい箇所にお金をかけるのはもったいない気がします。
喘息を持っていたからその点シビアになっているという話もありましたが
それならば断熱材をバルコニー面にも施す方が効果があったと思います。
あのままではバルコニー側が結露してカビが発生するかもしれません。

＊
弊社が手掛けた『洛西ニュータウンの団地リノベーション』では
湿気・結露・カビ対策をすることがお客さんの要望の一つでしたので
バルコニー側の壁にも断熱材を設置しました。
こちらもローコストだったのですがご要望に応じて断熱にお金をかけました。
予算が限られている時はお金をかけるバランスは間違えないようにしたいところです。