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2014年6月24日火曜日

6月24日|文化住宅をシェアハウスにできないか

こんにちは。
吉永建築デザインスタジオの吉永です。
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高槻、島本町でシェアハウスの物件を探して欲しいと依頼があり、毎朝の散歩を兼ねて古曽部の辺りをリサーチしに行ってきました。


ご希望は田舎っぽいのんびりした環境の一戸建てということなのですが、文化住宅まとめて借りるのもありかな、と思いながら巡ってきました。

不動産情報を見ると一戸建ての貸家もあるにはあるのですが、新築っぽい物件やシェアハウスには狭い物件が多くてお客さんのご希望とはマッチする物件は少ないようなのです。

一方、空いたままにしている文化住宅をぽつぽつと見かけます。多分、もう古くて借り手もつかないだろうということなんでしょうけど古くてもいい、むしろ古い方がいいという人は相当数いると思います。中には自分で直そうという人もいるでしょう。そんな企画もちょっと考えてみたいと思います。

2010年9月16日木曜日

既成の賃貸住宅の概念を“ハカイ”する

こんにちは。
吉永建築デザインスタジオの吉永です。
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昨日のブログの続きです。

幾度かこちらで進捗状況をお伝えしている
高槻に文化住宅の改装プロジェクト
これからの賃貸住宅のあり方について
既成概念や思い込みを三つの方向から“ハカイ”することを目論んでいます。



その1:高度成長期に建てられた木造文化住宅の古さを
「渋い」「年期が入っている」「味がある」とポジティブに捉えることで
築古住宅に対するネガティブなイメージを“ハカイ”。

その2:数は少ないが必ず好きな人たちがいる
“いつかどこかで見たような”レトロな特徴的デザインで
入居者および希望者の心をつかむことで空家率を減らし、
入居年数を長くする。無難なデザインの方が
誰にも嫌われないのよいという既成概念を“ハカイ”。

その3:特徴をはっきりさせることで借りる層を明確にでき、
収益計画や宣伝の仕方の方向性がはっきりさせられる。
無難な賃貸住宅のほうが楽だという既成概念を“ハカイ”。

これが吉永建築デザインスタジオの答えです。

大阪府北摂高槻市の建築家 吉永健一の設計事務所/吉永建築デザインスタジオはこちら→

2010年7月27日火曜日

文化住宅のリノベーション経過報告

こんにちは。
吉永建築デザインスタジオの吉永です。
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かねてより検討を進めていた高槻の文化住宅の改装計画。

昨日、収支計画をオーナー様に説明したところ、
GOのサインをいただきました!
実現に向けて計画は次のステップに入ります。


今回の文化住宅の改装が不動産的にも魅力的な計画として
成立しているのにはいくつかわけがあります。

一つ目は、同じような物件がニーズがあるわりに
地域に少ないという事実。

二つ目は、大きさ的にファミリー層がターゲットなわけですが
彼らは少なくとも4,5年は住み続けてくれるので収益が安定しやすい。

三つ目は、新築で同規模建てるよりは工事費が掛からないし
固定資産税的にも有利と思われること。

当初は文化住宅の暖かい空間の魅力を活かそうと思って
提案したプロジェクトだったのですが、思いのほか
不動産的にもメリットが多いということがわかりました。

まちを歩くと空き家が目立つ文化住宅や
そろそろ手を入れないとやばいんじゃないかな?
と思われる文化住宅を見かけます。

いまさらどうしようもないとあきらめている
オーナーもいるでしょうが、実は空間的にも
不動産的に魅力を生かせる建物であることを
知ってもらいたい。

あといくつか残っているハードルをクリアして
かならず実現させるぞ。この考え方で救われる
物件は多いはずだから。


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2010年6月19日土曜日

心洗われる文化住宅、そんな不動産:けんちく日記の土曜日

こんにちは。
吉永建築デザインスタジオの吉永です。
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文化住宅の改装の件で不動産屋さんと打ちあわせをしてきました。

木造文化住宅を懐かしさ、自然さ、潤い、暖かさ、人間味など
昨今の賃貸マンションにはない魅力を持つ住宅とポジティブに捉え、
それを活かす形で改装を加えるというアイデアのこの計画。

これは既存の賃貸住宅に不満を感じている層にヒットする!
と考えているのだけど、そこは賃貸住宅。
収益計画にも成り立っていないと実現できないので
銀行さんと不動産屋さんに協力していただいて
経済面での実現性を検討していただく次第。

銀行さんと不動産屋さんも大乗り気です。
「普段世知辛い仕事が多いだけに
このプロジェクトは心洗われる思いです!」とのこと。
よし、日本中の不動産の心を洗ってやろうか。

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2010年5月29日土曜日

けんちく日記の土曜日:文化住宅改装経過報告

こんにちは。
吉永建築デザインスタジオの吉永です。
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高槻の文化住宅改装の件。

調査結果を受けて次の段階、
収益計画的に成立するかどうかの検討に入りました。

来週を目処に工事費概算を吉永建築デザインスタジオで算出し
その後、銀行・不動産交えて収益面の検討をする段取りに
なっています。

と、いうことで過去の事例を参考に工事費を誠意計算中です。

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2010年5月22日土曜日

けんちく日記の土曜日:文化住宅の改装、経過

こんにちは。
吉永建築デザインスタジオの吉永です。

先日お話のあった文化住宅の改装について、
今週実現可能かどうか調べて周りました。


まずは構造のチェック。
木造で築30年超となればシロアリの被害など構造のコンディションが心配。
柱や床の傾きをチェック。
さらに床下や天井裏にもぐりこんでチェック。
ムンムンする現場で4時間ほどかけての調査結果は
概ね良好なものでした。

つくりもしっかりしてましたし、見た範囲では
当時の建築基準法を遵守しているようです。


次に高槻市役所でこの建物について
確認申請が出されているか、また
確認申請どおり建設されているかをチェック。

当時の台帳を調べたところ確認申請は
確かに提出されて、済証も降りていました。
建築計画概要書を確認したところ、
申請どおりのものが建設されているようです。


結論としてはこの文化住宅を再活用にあたって
法的、構造的に大きな障害になるものは
調べた範囲では存在しない、ということでした。

現在も居住されている部屋については
調べられていないので油断は禁物ですが
概ね問題はないでしょう。

次の課題は賃貸住宅としての収益面で成立するかどうか。
これは銀行や不動産屋さんの協力を得ながら
検証していきます。









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2010年5月8日土曜日

けんちく日記の土曜日:文化住宅利活用について調べています

こんにちは。吉永建築デザインスタジオの吉永です。
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文化住宅の利活用について敷地や法律関係を調査。
建て替えの場合より法律関係が複雑なので
気を使って調べています。

参考となる資料も収集しています。
似たケースが子育てをテーマにした雑誌に掲載されていました。
文化住宅の優しさが子育てにプラスになるのかもしれません。

調べれば調べるほどやりがいのあるプロジェクトです。



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2010年5月1日土曜日

けんちく日記の土曜日:文化住宅のなつかしいここちよさを利活用する

こんにちは。
吉永建築デザインスタジオの吉永です。
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とある銀行からの紹介により
高槻市内の文化住宅の利活用のお話が来ました。
早速、現地に自転車を走らせて見に行きました。

確かに建物は古くなり空き家も多いのですが、
路地のように懐かしさを感じる空間、
数十年の間にはぐくまれた緑に心地よさを感じました。

若い世代の中には昨今のマンションの潤いの少なさや
誰が横に住んでいるかわからない不安に
不満を感じている人たちが少なくありません。
彼らをターゲットにして文化住宅を
あえて建て替えず独特の快適さを残すように
リノベーションする道もあるのでは。

事務所への帰り道、他の文化住宅も気になり始め、
探索しながら帰りましたが、利活用できそうな
物件がいくつか目に留まりました。
う~ん、大家さんに直談判に行こうかなぁ。

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